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鄂尔多斯过半项目烂尾拿空房养鸽子成热门冷

发布时间:2019-07-17 23:01:48 编辑:笔名

鄂尔多斯过半项目烂尾 拿空房养鸽子成热门冷笑话

调查二过半在建项目停工超一年  鄂尔多斯:借贷危机下的复杂“烂尾”  拿大量空房和未完工的房子养鸽子,成就世界上“放鸽子”基地——这是今年鄂尔多斯新的冷笑话。这里的房子不再“流动”,在建的项目则像被定格在照片中。  不过对于媒体之前报道鄂尔多斯楼市“崩盘、八成烂尾”,当地房地产商刘某认为,当前具有很大不确定性,“现在说烂尾不准确,有些是暂停。但如果民间借贷危机持续,那可能真烂尾了。”停建的项目中确实有不少牵涉民间借贷危机,所以烂尾与否,很大程度上将与当地借贷危机处置情况紧密相连。  在鄂尔多斯,由于在较短时间内地产项目集中上马,许多项目并未走完审批程序,资金来源也并非银行贷款,而是来自民间借贷。  除资金、市场需求烂尾楼出现的共性因素外,当地不少房地产项目因未建时即已“售出”,这一罕见特点,也决定着这里的烂尾,可能面临更为复杂的困局。  《中国经营报》从相关知情人士和政府官员处了解到,目前已有过半在建地产项目停工满一年,且仍无任何复工迹象。  借贷血脉  城市扩张大潮下,地产商等不及手续、银行贷款,而选择以民间借贷资金来实现“快跑”。  “已经建成的都抵出去了,剩下都是没有建成的,也没人愿意要。”8月的一天,在东胜区办案中心外,债权人正讨论着一起借贷案的处置进展。  该案中,李姓女子用大量民间借贷资金,买下东胜铁西区多个房产,但其中实现交房的占总量不到两成。在一轮争抢后,部分债权人以明显高出市场价的价格用债权拿下现房后,而其他人则犹豫要不要那些正在停工的房产。  李姓女子和当地多数购房人一样,只要认为地段合适,便会在地产商尚未开工时,便大量投入资金购买房产。而她判断地段是否合适的标准,现在看来多少有些荒唐。“主要就是听开发商宣传,结果呢,现在整个铁西区都空荡荡的,没有一个地段是合适的。”  而在这些停建的、在借贷案中难以抵顶债务的项目中,按照东胜区官员此前接受采访时的判断,至少过半与借贷危机相关——开发商对购房者提前支付的购房款和融资资金做了同样的手续,这意味着购房者和债权人并无太大区别。  “正常应该是购房人就是买房子,预付了资金是没有利息吃的,债权人放钱给开发商相当于融资,那是应该有利息的。但是有些项目位置一般,开建以前卖的不好,那就干脆也给购房人利息,等于把融资的和购房的两头都变成债权人,只不过约定中购房人终以房子结算,债权人以资金结算。”当地地产商刘某告诉,除了少数有煤炭背景的地产商外,当地多数地产项目都有民间借贷资金。  以东胜区的“方圆一厦”为例,这个曾经的鄂尔多斯高楼在2011年秋天停建时,只剩一两个月即可完工,但之后却再未复工,迄今已停工两年。开发商刘建强亦因深陷借贷危机而被警方监事居住。当初的购房者曾一度将该项目的房价炒至每平米10万元,但在停工后,有购房者要求退房,而债权人也对以房抵债持观望态度。  “但凡停工的,九成都和民间借贷有关系!而且关系不小!民间借贷资金就是鄂尔多斯房地产的血脉,而且还是个染了病毒的血脉。”在刘某看来,还有一些细节,让地产与民间借贷的关系变得更加复杂。比如许多地产商初是把融资和购房两种资金区分开来的,并设不同部门,但实际运作中,有时业务员为了拿到更高提成,会有意劝导人们做出复杂的选择,比如既放贷又购房,或者将购房资金聚集到一定数额后以放贷资金入账。  市场困局  成品降价,半成品的市场则在借贷危机的“抵顶”中出现“升值”。但地产商认为,这种“交易”,只会让烂尾更加彻底。  2012年底,鄂尔多斯的房价真的降了,标志性的变化是康巴什人工湖对岸的“公务员小区”,由过去近万元变为三四千元。2011年末,曾有媒体一度报道当地楼价已经跌至三折,但事实上当时这一说法仅仅存在于帖里。当时交易量猛跌,但彼时价格依然坚挺,甚至在今天,也有不少项目并未降价——因为即使降价,也同样没有交易量。  和民间借贷一样,这里的房子也不再“流动”,在建的项目则像被永远定格在一次快拍画面中。  “鄂尔多斯将是世界上的放鸽子基地,建成的房子是鸽子冬天的窝,没建成的,有窟窿眼儿的,是夏天的窝。到时候全世界人民都可以来这放鸽子。”这是鄂尔多斯当前热门的冷笑话。  事实上,除了媒体广泛报道的铁西区和康巴什新区外,还有大量停工项目矗立在东胜区周边的铜川镇等地。这些或集中或散落的半成品建筑,与建成却空无一人的建筑相映成趣。一年半前,一家外国电视台曾以此为背景,拍摄滑板纪录片受到友热赞。  由于当地地产多数具有民间借贷的血脉,且当前借贷危机正在胶着状态,已建成的房子不再流通,而未建成的则更难以复工。像一种轮回或讽刺,当初那些尚未开建就购买、或融资的人们,现在则统一以债权人的身份,面临着要房子或继续等待的困局,而这些房子则面临着不知何时建好的不确定性。  “你得看她有多少房子,如果不够(偿债),你肯定要先要了房子,既然开始建了,迟早是要建成嘛,总比什么都没有要强。”同样针对前述李姓女子的借贷案,从达拉特旗赶来的煤贩子张某,大声向其他债权人劝说。而有债权人则质疑他,如果这些未完工的房子一旦抵顶债务,到手之后,这些项目要完工,需要继续投钱,且有不少项目至今拖欠施工单位钱,这样一来,债权人又几乎是从一个坑跳入另一个坑,且后者更为复杂。  “如果他们这样做,那就彻底烂尾了,如果一个在建项目分割给一堆债权人,你觉得这帮人能把楼建完?这些人下面还有更多二级债权人,他们继续分割,到时候可能上百个债权人拿下一个烂尾楼,然后每个人给自己的鸽子窝写上名字完事,根本不可能建成了。”地产商刘某笑称,宣扬此举者旨在化解当前危机,却没意识到可能带来的更长远的危机,有点像饮鸩止渴。  在以往的抵顶中,由于负债一方资不抵债,完工的房子往往以高于市场价进行抵顶债务,同样的情况也出现在未完工的房子中。这种“升值”在各方看来都毫无意义。  政府接盘?  持续传出的政府接盘声音,在停工近两年的当前,开始变得毫无意义,而且即使接盘,许多项目根本不具备被救的理由。  2011年末时,东胜区政府即已讨论政府接盘部分地产的可能性,比如购买部分地产做经济适用房,甚至将部分地产接手后作为将来安置外来高端人才的储备房。  “实际上没有开展,也不敢贸然开展这个计划,带给市场的信号会很危险。再说政府也没钱,银行是不会介入的。”知情人透露,在2011年末当地政府与各个银行的探讨中,这一计划遭银行冷漠对待,至此搁置。  也是在2011年10月,鄂尔多斯市委市政府曾提出“做大金融总量”“设立产业发展扶持基金和鄂尔多斯市城市建设发展基金,推动和支持市内房地产企业进行兼并重组”,但事实上,这三项措施在开发商看来并未起到实际效用。  当地官方数据显示,2011年全市房地产竣工面积同比下滑56.5%,而2012年民间借贷危机后,这一数据下滑达99.1%。另外,2012年鄂尔多斯全年竣工面积为433.52万平方米,但销售面积仅为232.69万平方米,房地产销售竣工比仅为0.54.  但关于政府接盘的传说仍在持续出现,给深陷借贷危机的各方带来短暂安慰。“实际是不可能,许多在建项目既有民间借贷,又拖欠施工方,关系太复杂。另外有些户型太大,不符合经济适用房标准。再说政府那儿来的钱?”在地产商看来,即使政府出手援救,也会面临“落水者太多不知先救那个,能救几个”的问题。  注意到,自2011年以来,当地公开报道中,并未出现官方明确“救市”的声音。今年5月份,鄂尔多斯市委书记云光曾表态称民生投入只能增,不能停,更不能减。“今年,我们将在改善和完善民生上,投入100多亿元,其中50多亿元要直接发放或补贴到百姓身上。”  民生投入巨大,加之公共项目和负债情况,鄂尔多斯的政府财力似乎很难做出救市之举,这是当地财政局官员和开发商都提到的观点。但另一组官方数据显示,截至2011年6月,鄂尔多斯市开工建设各类保障性住房60792套,完成自治区下达任务的137%。这一超额被解读为政府出手购买了部分房地产项目,但这一说法始终未能获得当地官方证实,而保障性住房建设、回购数据亦再未公开发布。  有趣的是,不久前有媒体报道称,渣打银行的研究团队通过对三项公开数据——用土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量——的分析发现,尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市,房屋库存水平似乎也没有下降,但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地,这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。  “这个报道在鄂尔多斯不少人看来,好像那种政府救市传说一样,又是眼前一亮,认为这里的问题可能不像想象的那么严重。但实际是,他们所说的那三种数据,在鄂尔多斯是没有多大意义的。”前述地产商分析称,由于当地许多地产根本就没有手续,自然其相应的数据也不存在于官方数据库中,所以基于此进行的任何推演都不具备实际意义。  据一位曾在7月份耗时一周驱车走遍全市在建项目的地产商估计,目前鄂尔多斯所有在建项目中,起码有六成项目在过去一年多时间里都在停工。“当然,偶尔喊几个工人做一做防水,搞一下小动作的不算复工。”  而8月在东胜区统计局官员处获得的说法是,目前当地官方认为停工一年以上的大概接近一半。  没有人能够断定鄂尔多斯会有多少烂尾项目,但所有人都认为烂尾取决于借贷危机和经济转型,前者牵扯资金问题,而后者则决定了市场,毕竟在当地人人均多套房的情况下,如果没有外来人口前来,这些房产很难再有购买者。而决定人口入住的先决条件是有足够多的工作机会和吸引力,即经济转型。  对于近日媒体报道鄂尔多斯有意通过人口迁移填充“鬼城”,当地财政局官员告诉,这一构想实际早已被多次探讨,且早在2007年开始的“生态移民”,已经将数十万人口移入城市。“过去的计划是五年,也就是今年到期,但根据自治区今年的政策,市里已经在8月之前就决定继续生态移民。”

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