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房地產進入結構調整新常態取消限購并不能反

发布时间:2020-01-10 12:27:20 编辑:笔名

房地产进入结构调整新常态 取消限购并不能反转楼市 2014/8/19 0:00:00来源: 一些企业和地方政府鼓吹救市是提振经济、稳增长的不二选择,一旦信贷放松,不仅调控功亏一篑,也会导致影子银行再次入市,后果难以设想

:乌梦达

成交量大幅下跌甚至“腰斩”,“零首付”重出“江湖”,楼市各项指标全面下降……今年以来一些城市供需面出现反转势头,楼市“调整期”基本确立中原地产统计数据显示,上半年全国典型的54个城市合计住宅签约套数11 .9万套这一数值比201 年上半年同期下调幅度达到了2 .7%,其中一线城市跌幅达到了 1%,二线城市跌幅达到 4%

从北京来看,市统计局数据显示,2014年上半年,北京签约商品房数据为276万平方米(剔除保障房),总成交额为7 8亿元,成交额同比201 年上半年1190亿元下调 8%而成交面积则为历史最低纪录,远低于2008年

寒冷的不仅是楼市成交套数据国家统计局公布的数据,2014年上半年商品房销售面积、销售额、房屋新开工面积均同比出现下滑,而商品房待售面积激增25%,达到 .59亿平方米近日,《瞭望》周刊调研中发现,过去那种所谓“中国楼市只涨不跌,跌了也一定会涨回来”的“信条”,在这一轮调控中遭到了巨大冲击,业界普遍认为调整期真来了

“狼”是真的来了

“有人不以为然,认为是房地产市场的周期性调整但这次下滑绝对不同于以往房地产市场下行已成定势”国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌说

回顾200 年中国房改之后历次楼市波动,与以往限购、限价等一系列“史上最严”调控政策造成的房价波动不同,今年的房地产低迷并没有明显的政策调整因素,且呈现出供需面反转的态势

相比2008年的V形快速反转、2011年的U形反转,高通智库认为,基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪,以及行业资金链格局判断,2014年房地产调整可能呈现L形走势,即本次房地产调整将比过往更长

“中国楼市消化不良,前期已经把未来房价上涨空间透支了”万科集团执行副总裁毛大庆说,“要慢慢通过市场来平衡,房地产‘不可能是一个永远没完没了涨价的产品’”

北京市大兴区保利熙悦春天,今年 月开盘时500套房源,交10万定金的超过1000人,一房难求,开盘当天就销售超过90%,然而,从4月中旬开始,风云突变,第二期开盘的500套房子直到7月还没卖完价格也出现了每平方米500元左右的降幅

“开盘卖的都是位置不好的房子,现在二期卖的朝向和户型更好,本来打算涨价的,但是现在只能降价”一位销售员告诉,但即使如此,仍然去化缓慢,“已经有好几个销售员没有业绩离职了,我现在已经1个月只有1单成功购房的提成,每个月只能拿到 000元左右的基本工资, 月一期开盘时每个月可以挣15000元以上现在看来,下半年的日子也不好过”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,由于市场的分化加剧,“一线城市存货压力相对较小,有可能在明年下半年复苏,二三四线城市的调整时间将更长”

房地产进入结构调整新常态

2014年以来,房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及去年末17个调控升级的一二线城市中,有11个城市今年成交降幅超过25%,受政策从紧影响显著

中央分类调控的指导原则下,面对房地产市场下行压力,地方政府各类微调政策持续推进,主要从放松限购、限价,扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据

专家指出,当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征房地产业周期和宏观经济周期正相关,中国经济增速从高速向中高速调整,房地产业也进入了结构调整的新常态

机构统计,6月全月,北京、上海、广州、深圳等四个一线城市,合计土地出让21宗,土地总成交额仅55.85亿元平均溢价率也降到历史低点,仅5.4 %,相比之前的 0%左右的平均溢价率明显下调

在持续接近半年的地热房冷后,土地市场逐渐开始降温之前认为难以受到影响的一线城市,交易市场已经明显降温,对土地市场的影响也逐渐开始出现

某上市房企北京区域营销总监对本刊表示,现在的情况很不乐观,尽管从长远看北京等城市供需矛盾仍然会长期存在,但是今年最好的办法就是赶紧跑量,降低销售任务,“相比较一二线也出现的市场调整迹象,目前三四线整体趋势已经明确,预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈但房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险”

取消限购并不能反转楼市

从房地产市场来看,陈晟认为,目前呈现“三冷三热”的情况

一是房冷地热,商品房成交明显趋冷,而一些地方,特别是一线城市的土地市场出现了逆周期火热,预计这种情况很难持续,主要是上半年三四线城市的风险加剧,倒逼房地产企业逐鹿一线城市,带动了这些城市的地价和成交量上升但随着房企对后市预判的谨慎和资金链的紧张,开发商拿地热情可能下降,从5、6月来看,一线城市的土地市场也在降温

二是“房冷人热”,住房交易趋冷,但是一些二手房业主和中介机构焦急火热由于中央反腐和不动产登记等影响,一些特大型城市出现了二手房降价跑量的情况,而对于中介机构而言,今年上半年是一个寒冬,很多中介门店一个月只有一两单生意,维持生计都很困难

三是“首冷改热”,从成交结构看,受房价和贷款利率影响更为明显的首套房刚需置业趋冷,中国房地产数据研究院统计上半年上海单价15000元以下的住宅成交惨淡,而改善性购房则相对活跃本文来源:瞭望观察

陈晟认为,目前房地产市场的表现和2008年国际金融危机时十分相似,都面临成交低迷、信心不足的情况,但不同点有二:一是2008年无限购而现在很多城市正在取消限购,引发了舆论质疑和关注;二是2008年随后出台的4万亿调控措施从调研的情况分析,中央与地方资金有相当一部分,超过10万亿通过直接或者影子银行等间接方式流入房地产市场,严重扰乱了市场自身发展,注入了大量泡沫,而现在中央执行的定向宽松、严控风险对房地产信贷仍起抑制作用,民间资本对于房地产后续风险的担忧也在增强,房地产的资金链呈现偏紧

也因此,要避免再出现2009年的房价报复性反弹,是否取消限购并不是关键点,因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节,除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市,其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”

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