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蓝德计划起底

发布时间:2018-11-30 20:49:20 编辑:笔名

“蓝德计划”起底

“蓝德计划”以两轮融资未达计划募资额告终。

虽然对中国主要的保险公司来说,“蓝德计划”不是一个好项目,但它却是险资集体迈出的步:全国首例险资投资土地储备债权计划。目前仅有两家保险公司刚获得投资不动产的牌照。

本刊获悉,11月18日,该计划再次获得险资88亿元投资。这意味着自10月份以来,该计划前后两期共募集资金210亿元。虽然290多亿元的募资计划只完成了七成,但在当前资金面紧张的宏观环境下已属不易。

保险公司之所以愿意参与,更多是考虑到项目的背景。“蓝德计划”本名为“北京市土地储备7年期债权投资计划”,它由保监会和北京市政府联合发起,主要用于北京市保障房的土地储备。由于担心保障房的土地储备不能保证收益,保险公司颇有怨言。

“保监会的定位应该是在监管上,而不是拉项目。既然拉来了项目,也不应该要求险企必须参加,而应该让险企自由选择。”一位参与募资的保险公司高管告诉。

历经两次募资的“蓝德计划”可谓一波三折。第二期募资收益率已提高到6.49%,比期募资时略有提高,但这一收益率与银行的大额协议存款相差无几,而且收益率根据市场基准利率浮动,考虑当前已是加息周期末端,未来收益率实际上并不乐观。

一位保险公司高管向本刊透露了一个极重要的细节:“协议中没有约定土地储备的用途,可能包含保障房建设用地,但也没有约定比例。” 这就为未来土地储备用途转向提供了事实上的可能,这也意味着,为将来保险公司参与北京市养老地产预留了空间。

资金险些断流

近日,从北京市金融局一份资料里了解到,“10月份该项目期资金募集完毕,到位资金为122亿元,占全部金额的40%。”

290多亿元募资金额只到位了四成,“蓝德计划”面临着一个亟待解决的问题:余下的160亿元资金如何募集?如果要按照当时确定的6.05%的投资收益率募集全资,这既让险资为难,又可能会让“蓝德计划”陷入资金断流的尴尬。

一位参与该项目的保险资产管理公司负责人详述了该项目的运作模式。

北京市土地储备中心用从保险公司募集来的资金去储备土地,土地出让金作为该项目还款的来源。该项目按基础设施债权投资方式运作,由北京市政府担保,以北京市的土地储备作为抵押。该项目采取浮动利率方式,根据5年期贷款利率下浮一定比例作为债券投资收益率,按季度付息。

了解到,在期募资时,牵头公司太保在290亿元计划中获得了不超过145亿元的投资额度,但实际上认缴金额仅为30亿元,出资少的一家险企仅认缴8亿元。

尴尬一方面来自于,6.05%的投资收益率尚无法与银行协议存款利率相比;另一方面,当时参与的保险公司大多受制于偿付能力压力,无法抽出更多资金用于投资。

目前,5年期协议存款利率已经达到6.2%,一些小银行协议存款利率甚至已经到了6.7%。正值10月份期资金缴款之际,保险公司由于资金困境正处于新一轮发债潮中,国寿申请发行300亿元次级债,平安寿险发行40亿元次级债并连续两次增资共计100亿元,另外,人保由于资金缺乏正处于积极申请上市的进程中。

尴尬的实际根源在于,“蓝德计划”并非一个完全市场化运作的项目。

该项目由北京市政府和保监会联合发起,由国土局北京市土地储备中心具体负责,募集资金用于一级市场土地储备,为保障房建设提供前期土地供应,并不涉及二级市场的保障房开发。保监会拟定了参与资格名单,包括人保、国寿、太保、平安、华泰、泰康、太平7家大型保险公司,由太保牵头组织。

从北京市金融局的一份资料里了解到,“蓝德计划”的定位是“全国首例保险资金投资不动产计划”,而事实上,目前保险公司获得可投资不动产牌照的仅有国寿和平安两家。“由于是保监会发起的项目,指定了我们7家参与,无论给定什么样的收益率,我们只能抱着支持的态度参与。”一位了解该项目的险企高管对坦言。

一波三折提收益率

为将余下160亿元金额募集完毕,有关方面已将投资收益率一提再提。

定价的决策由该产品开发工作组做出。该工作组由参与的7家险企资产管理公司派出的人员组成,他们一方面和北京市土地储备中心联系,另一方面让保险公司资金运营部来认购,资产管理公司所获得中介收入也包括在险资投资收益中。定价的过程实际上是一个多方博弈的过程。

11月初,一保险公司负责人透露,收益率提高到了6.27%。但当时险资对此反应平淡。“目前5年期协议存款利率已达6.2%,是否投这个项目,还要参考同期限债券,看它是否有浮动利率来补贴流动性,然后还要看资金是否匹配。”一家保险资产管理公司人士坦言。

临近11月18日缴款之日,上述保险公司负责人再次告诉,“投资收益率又提高了,已接近6.5%。投资收益率由5年期贷款利率水平打89折提高至打92折。”根据协议约定的付息方式:按照当前5年期贷款利率水平7.05%下浮8%来计算,当前该项投资收益率可达6.486%。

提高收益率是买卖双方博弈的结果。有媒体报道称,在期募资后,相关部门还曾召集过参加该计划的7家保险公司开会讨论。为了足额募集资金,会上相关部门一再强调“蓝德计划”作为为数不多的保障房投资计划的项目稀缺性,敦促各家保险公司追加投资,而相关保险公司则想拖延。

投资收益率从6.05%提升到6.49%,已然是0.44%的较大变动。然而,第二次募资情况相较次仍未有较大改变。在当前这个时点上,险资刚遭受了三季度投资的巨大浮亏,7年期债权计划6.49%的水平对于急切想在短期内缩小浮亏的保险公司来讲,仍未能满意。

土地储备用途或转向

“蓝德计划”募资不成功,折射出保险资金对保障房投资反应冷淡,但与此形成鲜明对比的是,保险资金对投资建设养老社区却表现出极大的兴趣。目前新华人寿正值上市之际,其路演中主打投资亮点就是“新华家园”养老社区。

若定位在为保障房提供前期土地储备,“蓝德计划”收益率自然难于跟定位在高端养老地产的投资收益率相媲美。

矛盾在于,保障房的投资收益一般在3%-5%左右,卖给保障房用途的土地价格一般不会太高,而保险资金的预期收益在6%以上;而且,在资金回报周期方面,保障房项目按测算需要15年-20年才能收回成本,而保险资金对资金回报周期的预期远短于此。

采访中,有险企高管透露了这样一个信息,“保监会发起的项目可能跟养老地产有关。”上述参与该项目的保险公司相关负责人表示,“在协议中并没有约定土地储备的用途,其中含有用途为建设保障房的部分,但是也并没有约定比例。”

中央财经大学保险学院院长郝演苏告诉,“如果是用作建设养老保障房、养老社区这一类,收益就会比一般的保障房要高。例如,一些地块如果位置不太好或者在郊区,用作一般的居民保障房或者其他地产都不合适,如果用来建设养老社区就能保证收益。”

从寿险资金的角度来讲,期限一般都比较长,并且规模大,希望获得长期稳定回报,这些特点跟建设养老地产等刚好可以匹配。

目前,泰康、合众、新华、国寿、太保等已经纷纷开始试水养老地产投资。例如,合众在武汉设立了“合众人寿健康社区”项目,泰康在北京设立了“泰康养老股权投资计划”项目。

政策多变风险犹存

让险资迟疑的担忧莫过于政策风险和利率风险。

“主要还是因为资本回收风险过大,这个项目是由地方政府担保的,但是地方政府本身的偿付能力也很有限。”郝演苏分析称,“中国对土地的政策并不是一贯稳定的,险资的担心是政策风险,并且政策风险还可能衍生出一系列其他风险,这种政策的变化对险资来讲可能是利好也可能是利空,但却存在诸多不确定性。”

虽然国家对保障房建设的金融支持政策力度越来越大,但保险资金如何实现回报是一个现实难题。

保险资金还面临着利率风险。

“蓝德计划”付息采用浮动利率方式,假如利率上升周期行将结束,则对保险公司不利。从宏观政策来看,当前已位于加息周期的末端。这意味着随着5年期贷款利率下降,“蓝德计划”的投资收益率也将下行。一旦降息,6.49%的收益率可能将降至6.05%甚至以下。

“蓝德计划”相比起其他投资产品仍显“鸡肋”,险资很难满意。“这个土地储备项目只能作为一项长期的稳定的收益来源,我们并不希望它能带来较高收益。”一位参与者说。

本刊闫蓓对此文亦有贡献

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