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叶檀:谁能让央企退出房地产

发布时间:2019-12-13 18:40:53 编辑:笔名

房地产交易获得暴利之时,通常房地产已经成为投资品,此时企业也罢、个人也罢,投身房地产市场并不是为了解决民众的住房难,而是为了追求投资品价格不断高涨的成就感。

当央企大规模介入房地产市场,只能说明两点,第一,房地产市场成为暴利行业;第二,央企不以实业立足,转而谋求以资产价格的上涨追求高额利润。 2009年,是央企大规模介入房地产之年。1 4家央企,约七成企业涉足房地产,但以房地产为主业的仅有16家左右。由房地产、证券投资而来的非经常性收益,被部分央企用作增加收入、提高利润进而提升考核绩效的“速效”手段。据非正式数据,去年二季度,非主业央企的房地产业务季度直接利润平均占企业当季总利润的28%。经营状况好的,能达到企业当季总利润的 5%甚至还多。

央企还是中国实体经济的干城吗?央企在投资市场沉迷下去,将成为中国实体经济的毁灭者。

首先毁灭的是财富。2009年年底,国务院国资委副主任 公布了央企金融衍生品的交易调查结果。根据调查统计,目前有68家央企从事金融衍生品业务。截至2008年10月底,央企从事金融衍生品业务合约市值为1250.0亿元,形成了114.0亿元的浮动净亏损。相信这个数据是个保守的亏损数据。由于央企的特殊性,他们不仅是国有企业,理论上财富由全体国民所有,并且,央企还能够获得廉价资金、优惠政策与财务核销,不难得出结论,央企所毁灭的财富是中国国民的财富。

有人会辩解,房地产与金融衍生品截然不同,中国房地产处于上升周期,从1998年房地产市场化以来,房地产小跌大涨,央企投资房地产一本万利。央企中仅母公司和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量,目前就已经高达1800亿元人民币,通过房地产市场的运作完全可以变身成为18000 亿,房地产业务对于央企的重要性可见一斑。往后央企掌门人再也不必为赢利指标发愁。

仅举一个小例子,就可以证明此等辩解是多么软弱。在东亚金融危机之前,香港楼市好到炒作楼花,没人相信香港房地产市场会崩溃。但现实是,当货币突然紧缩之后,房地产如同不堪一击的多米诺骨牌,所有的投资者深套其中。除非央企个人都是房地产炒作高手,能够高抛低吸,否则,央企在推高房价的同时,也在把自己推向终结。央企惟一可以依靠的是政策,在房地产赢利时可以记在本企业的功劳簿上,一旦房地产滑坡可以让政府买单,也就是让纳税人买单。国资委不是给炒作燃油期货的航空公司买单了吗?

其次毁灭的是中国实体经济的根基。当央企成为金融市场的操盘手,而不是实体经济的推动者时,中国实体经济的堤坝将从里到外被蛀空。

2009年央企大量介入房地产市场是个典型的货币现象。大量过于廉价的资金源源不断地流向大型企业,企业将部分资金挪用作证券与房地产投资资金,在货币激素的刺激下,大宗商品与房地产等资产品价格节节高涨,这更刺激了央企投资房地产市场的热情。如果没有外部力量的抑制,这场没有刹车的狂飙突进只有一个终点,那就是泡沫破裂、市场崩溃,落得个白茫茫大地真干净。

央企介入房地产也是伪市场现象。央企借垄断优势积累了丰厚的利润,可以得到廉价的资源,而激励机制无法跟上,根据公司治理学者 Michael Jensen提出的自由现金流量假说(free cash flow hypothesis),央企管理层倾向于把净利润用于再投资而不是分红,因为分红会导致管理层可支配资源的下降。而房地产市场能够把权力、资源、收益与潜规则结合得天衣无缝。

如果任由其发展,有一天我们一觉醒来,会发现自己投资的国有航空公司原来是金融衍生品投资公司,中电集团是房地产市场的大鳄,所有政府认为应该在国计民生、经济实体中发挥顶梁柱作用的央企,不经意间全都成为金融公司。只要资本泡沫崩溃,中国实体经济将一地鸡毛,就像次贷之后惨淡之极的美国实体经济。

为了避免产业空洞化、副业主业化,从2004年起,国务院国资委曾圈定中房、保利、华润、招商局等16家央企主业从事房地产,其他央企应把房地产业务剥离给这16家。但利益所系,实施过程遭遇巨大阻力,反倒是2009年的房地产泡沫之风吹出了央企地王,直接成为中国地价和房价的推手。

作为矫正,今年1月《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)中,罕见的提出“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”,《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》的出台,提出央企要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域,已经进入这些领域的,要规范程序,严格考核。而且从2010年开始,国资委在对央企考核中将对非经常性收益减半计算。但去年底、今年初,中国电信集团依然高调宣布进军房地产、中国人寿买下远洋地产16.57%的股份。

要矫正央企的房地产毒瘾,除了行政命令之外,断绝央企过多的优惠政策与资金,提高融资成本,辅之以考核方式的变革,才能收些微之效。否则,嘴里严厉,手下慈爱,优惠尽享,央企将继续在投资市场、在房地产市场飞奔,直到中国经济无法支撑。

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